个人住房贷款管理办法实施操作细则
来源:  点击数:9801  发布日期:2015/6/18 0:00:00

    为加大个人住房公积金贷款支持缴存职工住房消费,规范贷款业务操作流程,有效防范和控制业务风险,明晰各自职责、严格规范管理,确保个贷发放合规、资料完整清晰、操作简洁实用,依据《住房公积金管理条例》〔国务院令第350号〕,《山西省住房公积金业务指引》(晋建金字〔2014〕294号),《山西省关于进一步加大住房公积金缴存职工住房消费的指导意见》晋建金字〔2015〕74号,《晋中市住房公积金个人住房贷款办法》(市房委发字〔2015〕5号),《晋中市住房公积金管理中心个人贷款操作规程(修订版)》(市房金管发〔2014〕27号)等法规、规章,结合我市具体实际,特制定本操作细则。

楼盘审批操作细则

    1.1各管理部受理楼盘须按《关于调整县(市)管理部贷款管理的通知》﹝市房金管字〔2010〕2号﹞文件规定,将楼盘所需资料及时报送市中心审批备案。

    1.2公积金个人贷款在市城区各承贷部门(市本级、开发区、榆次区)范围内实行“同城通贷”,楼盘报备统一由市中心信贷管理科报送市中心审批备案。

    1.3楼盘报备所需资料包括:楼盘报批的请示及该楼盘建造所需相关资料(附表一)。

    1.4未经备案的楼盘,各贷款承办部门一律不得以阶段性担保方式受理。

    1.5各管理部在贷款发放后,须详细标明备案楼盘公积金贷款发放人员统计表(个贷销控表)。

    2、初审操作细则

    在规定时限内对借款申请人提供业务咨询、受理贷款、置换申请、偿还填表,收集贷款相关资料,整理装订个贷档案及个贷电子信息资料的上机工作,实行服务承诺、首问负责、一次告知、限时办结等服务。

    2.1业务咨询

    接受个人客户贷款申请咨询,说明申请贷款应具备的条件和应提交的资料,实行首问负责、一次告知服务。

    2.1.1初审人员应当面核验借款申请人身份,询问借款申请人的职业是否稳定,公积金是否按时足额缴存6个月(含6个月)以上并进行公积金缴存查询工作,同时对借款申请人是否有固定住所和固定电话做好登记。

    2.1.2对借款申请人或配偶所购、建、装修自住住房的地址、面积等住房消费行为进行属实性核对并详细登记落实结果,同时对借款申请人的婚姻状况,担保人是否能按照担保承诺声明履行担保责任及担保期间的注意事项,做好面谈记录,由借款申请人签字确认,并核对借款申请人签名笔迹是否清晰。

    2.2受理贷款申请

    2. 2.1借款申请人具备完全民事行为能力。

    2. 2.2贷款用途必须用于借款申请人本人及配偶购买、建造、翻建、大修、装修、偿还商业银行贷款(含住房公积金异地贷款)等有效的自住住房消费行为。

    2. 2.3借款申请人必须为住房公积金缴存人,且在申请贷款之日前按时足额缴存六个月(含6个月)以上。

    2. 2.3.1借款申请人是否按时足额缴存六个月的界定标准为我中心公积金缴存信息系统内逐月正常缴存的或受行业影响定期缴存住房公积金的单位,其职工缴存基数不低于市政府公布的相应地区最低工资标准,缴存比例不低于单位5%,个人5%的,申请公积金贷款时按照足额缴存进行界定。(受行业影响定期缴存住房公积金的单位,需由该单位出具缴存间隔时间的证明材料,报市中心信贷管理科备案)

    2. 2.3.2借款申请人申请贷款前,低于上述标准缴存或上一年度末未按时足额缴存公积金的,不得受理申请住房公积金贷款。

    2. 2.4借款申请之日前,借款申请人公积金账户姓名、身份证号、重复开户、缴存基数、缴存期限等遗缺不全或不符情况的必须合户、修改、补齐,身份证号码须为第二代身份证号码。

    2. 2.5住房公积金异地贷款(非我市辖区公积金缴存人,购买我市自住住房)的借款申请人,需由缴存地住房公积金管理中心出具按时足额缴存6个月(含6个月)以上公积金缴存证明,报市中心信贷管理科落实相关情况,方可受理申请。

    2. 2.6借款申请人及其配偶均无贷款债务(商转公除外)。

    2. 2.7借款申请人家庭有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力。

    2. 2.8能提供管理中心认可的担保。

    2. 2.9同一住房消费行为,申请组合贷款优先保证办理公积金个人贷款。

    2. 2.10同一住房消费行为,借款申请人夫妇双方不能重复申请公积金个人贷款。

    2.2.11按时足额缴存住房公积金的借款申请人夫妇双方,同一住房消费行为在申请住房公积金贷款前可办理公积金提取业务。

    2.3收集贷款资料

    确保贷款资料和所填表格无涂改、内容完整、字迹清晰,住房消费行为真实有效,相关信息录入与借款申请人提交资料及公积金缴存登记信息一致。收集贷款资料包括:

    2.3.1填好的《晋中住房公积金个人贷款申请审批表》(附表二)。

    2.3.2借款申请人及配偶的有效身份证件。

    2.3.3婚姻状况证明:结婚证或单身证明。

    2.3.3.1单身证明须由当地婚姻登记部门出具(有效期为申请贷款前六个月)。

    2.3.4居住证明:借款申请人夫妇双方的户口簿。

    2.3.5提供借款申请人家庭的稳定收入和按期偿还贷款本息的证明材料:

    2.3.5.1申请贷款前近六个月的工资单(银行流水);

    2.3.5.2异地贷款的需提供缴存地公积金管理中心正常缴存证明加盖缴存地公积金管理中心公章和法人章(附表三);

    2.3.5.3借款申请人配偶未缴存公积金的需提供申请贷款前六个月的社保部门出具的正常缴存证明材料;

    2.3.5.4借款申请人配偶未提供社保部门出具的证明材料,不核定其收入。

    2.3.5.5借款申请人及配偶月还款额不足时,可增加直系亲属(父母、子女)或辅助还款人共同还款,条件为:

    ⑴借款申请人直系亲属(父母、子女)或按时足额缴存住房公积金的职工;

    ⑵选取工资时还需提供:共同还款人夫妇双方身份证、结婚证或单身证明、近六个月的工资单(银行流水)复印件;

    ⑶住房公积金共同偿还承诺需由借款申请人配偶及共同还款人夫妇双方签字摁印。

    2.3.6 借款申请人夫妇双方申请贷款当月征信(信用)报告。

    2.3.6.1如有共同还款人的,须提供共同还款人贷款当月征信(信用)报告。

    2.3.7 住房消费行为证明资料按购买、建造、大修、翻建、装修偿还商业银行贷款(含住房公积金异地贷款)等情况分别提供相应资料,所提供资料的复印件必须核对原件,并加盖与原件一致章由核对人签字,如有涂改、更正须由涂改、更正部门和审核人盖章。

    2.3.7.1购买商品房(含住房公积金异地贷款)提供:

    ⑴购房地房产部门网签(备案)的商品房买卖合同原件或《房屋所有权证》复印件;

    ⑵房地产开发单位出具20%以上的收款凭证或销售不动产统一发票复印件;

    ⑶异地购房还需提供该住宅楼的《预售许可证》复印件加盖房地产开发单位公章;

    ⑷异地购房已领取《房屋所有权证》的不需提供《预售许可证》。

    2.3.7.2购买经济适用房提供:

    ⑴购房地房产部门网签(备案)的经济适用房买卖合同原件或购房地房改部门出具的购房(补价)协议书原件;

    ⑵售房单位出具20%以上的收款凭证或销售不动产统一发票复印件;

    ⑶经济适用房包括:政府所建经济适用房、单位集资建房、集资合作建房、公有住房或公房补差。

    2.3.7.3购买存量(二手)住房提供:

    ⑴存量(二手)房买卖合同原件;

    ⑵已过户的《房屋所有权证》复印件;

    ⑶销售不动产统一发票复印件。

    2.3.7.4购买拆迁安置房提供:

    ⑴拆迁许可证或房屋征收的决定;

    ⑵拆迁安置协议或房屋征收补偿协议原件;

    ⑶实际交款凭证复印件。

    2.3.7.5建造、翻建自住住房提供:

    ⑴土地使用权证;

    ⑵规划内的须提供规划许可证;

    ⑶施工许可证(工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的提供);

    ⑷工程概预算;

    ⑸施工合同;

    ⑹施工单位出具的收款收据复印件。

    2.3.7.6大修自住住房提供:

    ⑴《房屋所有权证》;

    ⑵房屋安全鉴定证明材料;

    ⑶大修部分的工程概预算;

    ⑷施工合同;

    ⑸施工单位出具的收款收据复印件。

    2.3.7.7装修自住住房提供:

    ⑴《房屋所有权证》;

    ⑵装修材料购买票据复印件需达到申请贷款金额的50%以上。

    2.3.7.8偿还商业银行贷款提供:

    ⑴商品房买卖合同原件;

    ⑵最近三个月偿还商业贷款的凭证原件(还款流水);

    ⑶商业贷款发放银行出具的贷款余额证明材料;

    ⑷商业贷款《借款合同》原件。

    2.3.7.9购房类住房消费行为在贷款申请之日前三年之内均可申请贷款,除偿还商业银行贷款。

    2.3.7.10三年之内的界定标准为:收款收据或税务部门出具的不动产统一发票为准,二者选最后时间确定三年内购房行为。

    2.3.8担保方式由借款申请人自主选择并提供相应担保资料:

    2.3.8.1个人住房公积金贷款担保方式包括房产抵押、开发商阶段性保证加房产抵押(开发商阶段性担保加预抵押)、自然人阶段性保证加房产抵押、质押(权利质押)、自然人联保(公积金联保)、保证担保(担保公司担保)等六种担保方式。

    2.3.8.2采取房产抵押提供:

    ⑴借款申请人可以用自有、共有或第三人的住房进行抵押;

    ⑵抵押物的价值依据销售不动产统一发票价格或评估价值进行认定;

    ⑶存量(二手)房按该套房屋的销售不动产统一发票价格核定评估价值;

    ⑷存量(二手)房,应当采用所购买的房屋进行抵押;

    ⑸确需评估的,由借款申请人自主选择市中心备案的评估机构进行评估,出具房屋(预)评估报告;

    ⑹共有或第三人房产抵押的提供抵押房产的《房屋所有权证》、抵押人夫妇双方的有效身份证、结婚证或单身证明及第三人同意抵押夫妇双方承诺;

    ⑺抵押人签订住房公积金房产抵押合同,由抵押人和权属共有人以及各自配偶分别签字摁印。

    2.3.8.3采取开发商阶段性保证加房产抵押提供:

    ⑴借款申请人或配偶在所购住房未取得《房屋所有权证》阶段,由房地产开发单位缴纳贷款保证金并提供阶段性保证;

    ⑵房地产开发单位所售楼盘资料已在市中心信贷管理科备案并已审批的;

    ⑶借款申请人达到5户以上(含5户)并可以统一申请受理的,且房地产开发单位同意办理预告登记证书的;

    ⑷申请开发商阶段性保证加房产抵押担保方式的按备案合同中购房总价核定抵押价值;

    ⑸购买经济适用房,该预告登记证转换他项权证后,开发单位保证金从他项权证办理完毕起五年内不可退还;

    ⑹抵押人签订住房公积金房产抵押合同,由抵押人和权属共有人以及各自配偶分别签字摁印。

    2.3.8.4自然人阶段性保证加房产抵押提供:

    ⑴借款申请人或配偶在所购住房未取得《房屋所有权证》阶段,由我市辖区公积金缴存人以第三人(借款申请人夫妇双方除外)缴纳的公积金余额作为贷款保证金并提供阶段性保证;

    ⑵房地产开发单位所售楼盘资料已在市中心信贷管理科备案并已审批的;

    ⑶未达到5户且房地产开发单位书面同意办理预告登记证书的;

    ⑷符合以上条件的同时必须满足:①每户增加两名或两名以上我市辖区住房公积金按时足额缴存职工(不含借款申请人夫妇双方缴存的住房公积金)进行阶段性担保;②阶段性担保人公积金缴存余额合计达到贷款金额的10%以上;③各担保人预计剩余缴存年限不少于5年;④必须提供第三方阶段性保证人身份证复印件,同时填写自然人联保合同并由本人签字摁印;⑤自然人联保合同担保期限从申请贷款之日至他项权证办理完毕止;

    ⑸自然人阶段性保证合同一经签订,保证人住房公积金账户必须及时冻结停止办理提取和转移手续;

    ⑹申请自然人阶段性保证加房产抵押担保方式的按备案合同中购房总价核定抵押价值;

    ⑺抵押人签订住房公积金房产抵押合同,由抵押人及权属共有人和各自配偶分别签字摁印;

    ⑻在阶段性保证期间,不得办理担保人置换、解除业务;待预告登记证转换他项权证后,方可解冻担保人公积金账户;

    ⑼购买经济适用房,该预告登记证转换他项权证后,担保人公积金账户从他项权证办理完毕起五年内不可办理置换、解除担保公积金账户。

    2.3.8.5采取质押担保提供:

    ⑴质押清单(国债、商业银行存单);

    ⑵质权人与出质人签订质押合同,由出质人及配偶分别签字摁印;

    ⑶有处分权人出具的同意质押的证明;

    ⑷银行质押函等有关部门出具的证明材料,个贷初审人员与质押物银行落实质押物留存情况的书面查询和认证记录,并由有关受理部门出具冻结止付证明;

    ⑸出质人对用作质押的权利凭证,在担保期间不得以任何理由挂失;

    2.3.8.6采取自然人联保担保提供:

    ⑴担保人以我市辖区本人住房公积金账户余额为借款申请人提供全程连带责任保证;

    ⑵签署住房公积金自然人联保合同由担保人夫妇双方本人分别签字摁印,增加第三方担保的须提供第三方担保人夫妇双方身份证复印件由担保人夫妇双方分别签字摁印;

    ⑶自然人联保合同一经签订,担保人住房公积金账户必须及时冻结停止办理提取和转移手续。

    2.3.8.7采取保证担保提供:

    ⑴借款申请人不能达到贷款担保条件的,应由管理中心认可的住房置业担保公司为借款申请人提供贷款全程连带责任担保;

    ⑵偿还商业银行住房贷款的,不能满足以上五种担保方式的,由借款申请人选择管理中心认可的住房置业担保公司提供保证(担保公司)担保;

    2.3.9共有房产抵押时,按抵押人所占份额计算抵押价值。

    2.3. 10房产抵押加公积金联保担保方式,此细则下发之日起停止办理,增加自然人阶段性担保加房产抵押担保方式。

    2.4还款方式选取

    2.4.1还款方式有 “一次还本付息”、“等额本息还款”、“等额本金还款” 由借款申请人选取其中一种管理中心认可的还款方式。

    2.4.2还款方式一经选取不得变更。

    2.5信息档案录入细则

    电子信息录入就是对借款人提供的个贷资料进行信息收集整理,确保准确、完整录入相关信息,档案的建立是对借款人购房资料、个人资料及担保资料的深加工,只有建立起电子化档案信息和公积金贷款系统信息录入这两大电子信息,才能使个贷管理得到进一步提升,必须在发放贷款前进行,保证复审工作的顺利进行。全市公积金贷款承办窗口须按照市中心《关于公积金个人住房贷款实行网上审批的通知》﹛市房金管发〔2014〕18号﹜文件规定严格执行电子档案的录入工作。个贷初审人员对借款人提供的个贷纸质资料在确保准确的前提下进行的电子化信息收集、整理、录入、留存工作,保证个贷审查、审批与档案内容及上机信息的高度一致。

    2.6置换实施细则

    2.6.1 开展六种担保方式置换业务:⑴房产抵押置换房产抵押、⑵房产抵押置换自然人联保、⑶自然人联保置换自然人联保、⑷自然人联保置换房产抵押、⑸原房产抵押加公积金联保置换房产抵押、⑹原房产抵押加公积金联保置换自然人联保。

    2.6.2担保方式置换,可由借款人提出申请(附表四),经原放贷银行同意,信贷科(股)审查同意,即可受理。

    2.6.3房产抵押、自然人联保不得置换房产抵押加公积金联保,但房产抵押加公积金联保可置换为房产抵押、自然人联保。

    2.6.3.1房产抵押置换房产抵押的:①新抵押物(预)评估抵押房产价值的70%大于或等于原贷款金额;②抵押人签订住房公积金房产抵押合同,由抵押人及权属共有人和各自配偶分别签字摁印;③信贷科(股)完善抵押资料后,初审窗口进行置换信息上机工作;

    2.6.3.2房产抵押置换自然人联保的:①新抵押物(预)评估抵押房产价值的70%大于或等于原贷款金额;②信贷科(股)完善抵押资料后,初审窗口进行置换信息上机工作;

    2.6.3.3自然人联保置换自然人联保:①需经新担保人夫妇双方全部签名同意递交申请(注:均由本人持身份证办理) ;②新担保人帐户余额须大于或等于置换出原保证人当时担保的金额(即当时贷款时的担保金额);③自然人联保合同一经签订,担保人住房公积金账户必须及时冻结停止办理提取手续,并留存新担保人身份证复印件;④信贷科(股)核查后,初审窗口进行置换信息上机工作;

    2.6.3.4自然人联保置换房产抵押:①新担保人全部签名同意递交申请(注:均由本人持身份证办理) ; ②新保证人公积金账户余额大于或等于原贷款金额;③自然人联保合同一经签订,新担保人住房公积金账户必须及时冻结停止办理提取手续,并留存新担保人身份证复印件;④信贷科(股)在他项权证注销后,初审窗口进行置换信息上机工作;

    2.6.3.5房产抵押置换原房产抵押加公积金联保:①新抵押物(预)评估抵押房产价值的70%大于或等于原贷款金额;②抵押人及权属共有人和各自配偶签订住房公积金房产抵押合同并分别签字摁印;③信贷科(股)完善抵押资料及原他项权证注销工作,初审窗口进行置换信息上机工作;

    2.6.3.6自然人联保置换原房产抵押加公积金联保:①新保证人帐户余额大于或等于置换原贷款金额;②自然人联保合同一经签订,新担保人住房公积金账户必须及时冻结停止办理提取手续,并留存新担保人身份证复印件;③信贷科(股)完善他项权证注销工作,初审窗口进行置换信息上机工作;

    2.6.4信贷科(股)核实新担保金额及抵押物资料,配合借款人进行他项权证办理,办理完毕后,出具注销原他项权证手续,进行抵押物台账的登记、注销工作,同时出具住房公积金借款补充合同并通知原放贷银行借款合同中担保方式已变更。

    2.6.5各信贷科(股)通知承办个贷初审窗口,重新修改贷款系统信息保证原保证人公积金账户解冻及抵押物的置换上机信息工作,重新完善个贷档案,增加置换相关信息资料。

    2.7、偿还结清细则

    2.7.1借款人可以全部或部分提前偿还贷款,由本人自愿提出申请。

    2.7.2个贷初审接件人员当场填写打印晋中市住房公积金《提前偿还申请表》不得涂改,初审经办人签字。(附表五)(不需审批、盖章)

    2.7.3借款人持提前还款申请表,到原放贷银行办理全部或部分偿还公积金个贷业务。

    2.7.4借款人本笔贷款全部结清后,持银行出具的结清(还款)凭证,(正常结清不需提供银行结清凭证)由相关部门当日录入个贷结清信息并上机注销此笔贷款,初审窗口解冻担保人公积金账户。

    2.7.5复审部门对贷款注销情况核实后,向发证部门及房地产开发单位出具还清证明和注销手续,由借款人或抵押人办理抵押或预抵押注销。

    2.7.6原贷款时押有保证金的由本人或单位持保证金收据及信贷科(股)出具的抵押注销手续,到财务科(股)领取保证金。(开发商阶段性保证金全部转为他项权证后方可退还)

    2.7.7此细则出台后,开发商阶段性担保加房产抵押担保方式的,统一报市中心信贷管理科此批担保人员花名并上缴市中心财务管理科阶段性保证金,方可发放该笔贷款。

    2.8 档案管理细则

    个贷档案资料的管理是对确保贷款按期偿还,逾期清收的重要资料,同时还是借款人在公积金贷款期间还款状态的有效跟踪措施,是对借款人公积金信用评价的重要依据。

    2.8.1按个贷档案管理内容进行整理并完成卷内目录登记。

    2.8.2装订完毕后编页码。

    2.8.3如装订工作已完成发现有漏装、混装、误装内容,均须选择合理方法重新装订入档。

    2.8.4借款人结清的档案,在确保安全的基础上,暂由各初审部门分别保管。

    2.8.5如后续有补充内容,(如:置换担保人、置换抵押人等)应重新进行目录更正及相关内容增加,不得销毁原个贷资料;

    2.8.6借款人还清的档案,应按档案管理有关规定集中处理销毁,销毁时需最少两人在场;

    2.8.7贷款档案合同编号各管理部、办事处统一为八位数,前两位为各县名称汉语拼音字母,其余为数字编码,按发放当年的年、月、批次数进行排列。例:太谷管理部:TG15 01 0001、榆次办事处为YC15 01 0001、市本级为JZ15 01 0001。

    2.9初审注意事项

    2.9.1所有住房公积金个人贷款,不论何种担保方式,个贷受理人员都必须进行购房及住房消费行为、贷款资格的核实,必须形成文字记录,由承办初审人员签字。

    2.9.2辅助还款人或借款申请人直系亲属(父母、子女)选取工资收入的,须在共同偿还贷款承诺书由辅助还款人或借款申请人直系亲属(父母、子女)夫妇双方签字摁印并留存所有人员联系方式及身份信息。

    2.9.3全市公积金贷款初审窗口须按照市中心《关于公积金个人住房贷款实行网上审批的通知》﹛市房金管发〔2014〕18号﹜文件规定严格执行,必须在发放贷款前进行电子档案的录入工作,保证复审工作的顺利进行。

    2.9.4各初审窗口须明确专人领取他项权证和预告登记证。

    2.9.5审贷小组审批同意后,由个贷初审窗口完成贷款其他信息的录入工作。

    2.9.6全市各公积金贷款初审窗口,在个贷发放后五个工作日内及时装订个贷发放资料,必须达到纸质档案、上机信息、《个贷基本情况表》(附表六)三项内容高度一致,并于每月5号前上报市中心信贷管理科。

    2.10初审受理时限

    初审窗口在受理借款申请人资料齐全前,须耐心解答借款申请人咨询,不得无故推诿,保证一次性告知,待资料齐全后,三个工作日内完成贷款资料的信息上机及电子版的录入工作并移交复审人员,如遇备案楼盘申请贷款,可适当延长,但最长不得超过七个工作日完成初审工作,不得拖延接件。对贷款资料不全的应在次日内通知借款申请人补齐,不得以任何理由,拒绝受理,造成投诉由负责人和责任人承担相应责任,对不符合贷款条件的应当说明理由,退回申请资料。

    3、复审操作细则

    复审工作是依据个贷办法及有关规定对初审移交的贷款资料进行完整性和合规性审核工作,同时拟定借款人的担保方式、贷款额度、期限、利率、还款本息,对贷款资料是否齐全、印章清晰、无遗漏进行复查,复审通过后提请审贷小组审批。

    发现以下等情况的注明原因,退回初审环节,不得提交审贷小组审批。

    3.1信息资料复审要点

    3.1.1 借款申请之日前,未按时足额缴存住房公积金的。

    3.1.2借款申请人公积金账户有重复开户、缴存基数、缴存年限等不符情况的未合户、修改或补录的。

    3.1.3贷款文本及电子化信息录入不全、错误的。

    3.1.4借款人及配偶电子档案未录入的,录入不全、错误的。

    3.1.5直系亲属、辅助还款人电子档案未录入的,录入不全、错误的。

    3.2购房资料复审要点

    3.2.1开发商阶段性保证加房产抵押和自然人阶段性保证加房产抵押,楼盘未报备市中心未审批的。

    3.2.2购房合同、大修、建造、翻修、拆迁等资料未提供齐全或有误的。

    3.2.3收款凭证中财务章与房地产开发单位名称须一致的;(有代理销售单位出具房地产开发单位与代理销售单位协议书)。

    3.2.4购房合同有涂改痕迹或银行按揭提示的,房地产开发单位未出具证明的或修改合同未加盖房地产开发单位公章,同时须核对预售楼号与购房合同楼号是否一致;房地产开发单位公章和预售许可证房地产开发单位名称是否一致。

    3.2.5住房消费行为资料缺项,不符合规定的。

    3.3个人资料复审要点

    3.3.1复印件初审人员未加盖与原件一致章,内容有涂改、变更的未盖涂改、变更部门公章的。

    3.3.2借款申请人及配偶、辅助还款人工资收入未按细则规定内容提供的。

    3.3.3直系亲属(父母、子女)辅助还款人夫妇双方共同偿还承诺未签字摁印或资料不全的。

    3.3.4担保人住房公积金缴存情况未核查的,资料提供不齐全的或未签字摁印的。

    3.3.5个人资料核对是否有误、涂改、遗漏的。

    3.4信用报告复审要点

    3.4.1借款人夫妇双方及辅助还款人(含直系亲属)须提供市中心规定时间范围的个人征信(信用)报告。

    3.4.1.1借款人夫妇双方个人信用报告中发生信用卡发生逾期情况但已结清的,不纳入审查范围(需发卡银行出具已结清证明材料);

    3.4.1.2因卡费或助学贷款造成逾期的,由发卡银行出具结清证明材料,不纳入审查范围;

    3.4.1.3申请住房公积金个贷之日起,有为他人担保、信用担保信息的,在担保期间不予申请公积金贷款,由审查银行出具未担保或已解除担保的方可申请公积金贷款(附表七);

    3.4.1.4有恶意透支(信用卡最高逾期金额超过本人月工资2倍的或信用卡逾期未结清的)、呆账、资产处置等情况的,不予申请公积金贷款;

    3.4.1.5申请住房公积金个贷之日起,借款人及配偶个人信用报告六个月内有贷款审批内容的,①未办理商业银行贷款的,由审查银行出具未贷款证明;②已在商业银行办理贷款且结清的,出具已结清证明;③已在商业银行办理贷款且未结清的,由发贷银行出具贷款余额证明。(按偿还商业银行贷款手续办理);

    3.4.1.6共同还款人或辅助还款人,有恶意透支(最高逾期金额超过本人月工资2倍的或未结清的)、呆账、资产处置等情况的,不得作为共同还款人或辅助还款人。

    3.5担保资料复审要点

    3.5.1担保方式选取资料缺件,不符合规定的。

    3.5.2担保资料信息录入不全、有误的。

    3.6拟定借款金额

3.6.1借款人按时、足额缴交公积金6个月(含6个月)以上,购房贷款金额最高不得超过80万;其他形式贷款最高不得超过40万。

3.6.2购买自住住房的不高于网签(备案)购房合同总价的80%;存量(二手)房按销售不动产统一发票价值的80%核定。

3.6.2.1购房合同中有共有人情况的,需区分共有人购房情况。

⑴共有人为借款人配偶的,按购房总价认定;

⑵共有人非借款人配偶的,购房总价按借款人本人及配偶所占有比例进行计算,如未明确所占比例的,按借款人本人及配偶所占份额计算。

3.6.3建造、翻建、大修、装修自住住房的贷款额度不超过所需费用的50%且不得超过公积金贷款其他形式贷款额度最高上限;

3.6.3.1建造、翻建、大修自住住房(每平米工程造价×建筑面积+当地每平米基准地价×建筑用地面积)×50%核定。(按市中心《住房公积金贷款补充规定》(市住金管发〔2012〕33号),规定每平米工程造价成本平房850元,楼房1100元核定)

3.6.3.2装修贷款按依据《房屋所有权证》登记的建筑面积核定,按建筑面积每平米2500元核定,(建筑面积×2500元)申请装修贷款,建筑面积 80m2(含)以下的,贷款额度最高为10万元,建筑面积80m2以上120m2(含)以下的,贷款额度最高为20万元,建筑面积120m2以上160 m2(含)以下的,贷款额度最高为30万元,建筑面积160m2以上的,贷款额度最高为40万元。

3.6.4偿还商业银行购房贷款贷款额度不超过原商业银行贷款额度且不得超过公积金贷款额度最高上限。

3.6.5其他形式贷款额度最高不得超过40万。

3.7拟定借款期限

3.7.1购房贷款的年限最长不超过30年,其它形式贷款的年限最长不超过20年。

贷款申请人其贷款资格最长至65周岁,但不得超过贷款最长年限。

推算公式:借款年限=(65-借款人现在年龄)

3.8拟定偿还能力

3.8.1月还款额不得超过借款人所提供家庭月工资收入的60%;家庭月工资收入不足,可增加辅助还款人。

3.8.2借款人及配偶共同缴存住房公积金的,按月工资收入以借款人及配偶提供近六个月工资单(银行流水)的平均值和借款申请人及配偶所在单位在我中心缴存住房公积金申请贷款前近6个月的月缴存基数平均值核定为依据,两者取最低值。(个人补缴不计算在内)

3.8.3借款人配偶未缴存住房公积金的,月工资收入确需选取时,可按本人近六个月工资单(银行流水)的平均值和申请贷款前社保部门出具的正常缴存社保的证明材料按上年度市政府公布的相应地区最低工资标准计算,二者取最低值。

⑴依据《山西省最低工资规定》(省政府令第218号)和《最低工资规定》(劳动保障部令第21号)精神,按照省政府办公厅文件要求,我市最低工资从2014年4月1日起执行,如遇调整按新标准实行。

⑵现行月最低工资标准由一类1450元、二类1350元、三类1250元、四类1150元。涉及我市各县(区市)具体情况为:一类区介休市调整为1450元;二类区榆次区、昔阳县、寿阳县调整为1350元,;三类区灵石县、左权县、和顺县、太谷县、祁县、平遥县调整为1250元;四类区榆社县调整为1150元。

⑶以后随市政府公布最低工资标准逐年调整。

3.8.4借款人配偶已退休的或现役军人的按本人近六个月工资单(银行流水)的平均值计算。

3.8.5借款人及配偶月还款额不足时,可增加辅助还款人辅助还款,

3.8.5.1直系亲属(父母、子女)或按时足额缴存住房公积金的职工;

3.8.5.2辅助还款人收入选取最高不超过辅助还款人月工资标准的60%;3.8.5.3辅助还款人或直系亲属收入选取标准按借款人及配偶标准执行;

3.8.5.4辅助还款人或直系亲属申请公积金贷款的,工资收入必须扣除其担保金额核定偿还能力;

3.8.5.5增加一名辅助还款人最高可增加5万元贷款,但贷款金额不得超过市中心规定各类贷款形式的最高贷款额度。

3.8.5.6辅助还款人或直系亲属不能办理置换业务。

3.8.6行政、事业单位在职职工月工资可加入月绩效工资核定。

3.8.6.1一次性补发工资,需按补发时间平均到月,方可核定;

3.8.6.2对个人发放的一次性奖励补助收入不计算在内。

3.8.7个体经营者或企业法人的,在进行其收入认定时,需提供营业执照、税务登记证、税务部门申报工资证明等材料,同时提供近一年的工资流水,选取时最高不得超过其工作所在地、统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍或公积金贷款申请前本人近六个月公积金账户缴存基数平均值,两者取最低值。

3.8.8 “一次还本付息”还款方式仅适用于贷款期限为1年以内(含1年)的个人住房公积金贷款。

 3.8.9 “等额本息”还款方式是指借款人在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息,每期还款额中本金逐月递增、利息逐月递减。其公式为:

每月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数/[(1+月利率)还款月数-1]。

 3.8.10“等额本金”还款方式是指借款人每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。其公式为:

每月还款额=贷款本金/贷款期月数+(本金-已归还本金累计额)×月利率。

3.9拟定担保方式

3.9.1、个人(散户)申请贷款除开发商阶段性保证担保方式外,其余五种形式担保方式都可由借款人自主选择;

3.10拟定担保金额

3.10.1房产抵押(已取得房屋所有权证的):贷款额度不能超过抵押物评估价值的70%,房产抵押担保方式的需由在市中心备案的具有房地产评估资质的机构出具抵押物(预)评估报告及相关抵押资料,方可确定抵押物价值。

3.10.2下列房产不能设定抵押:

(1)集体土地使用权的房屋;

(2)部分产权的房屋不能抵押;

(3)已依法公告列入拆迁范围的房地产;

(4)权属有争议的房地产;   

(5)同一房地产拆分设定两个抵押权的;

(6)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

(7)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

 (8)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

 (9)依法不得抵押的其他房地产。

    3.10.3开发商阶段性担保加房产抵押或自然人阶段性担保加房产抵押担保方式的依据购房总价的70%计算;

    3.10.4存量(二手)房担保方式的依据销售不动产统一发票价值的70%计算抵押价值;(不需评估机构出具报告)

    3.10.5质押担保方式其贷款额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%。

    3.10.6自然人联保担保方式的贷款额度不能超过所有担保人(包括借款人夫妇双方)贷款之日公积金账户内现有余额的两倍或三倍。

    3.10.6.1自然人联保担保金额按申请贷款时公积金账户余额核定的有:

    ⑴担保人年龄男超过55周岁,女超过50周岁的;

    ⑵担保人住房公积金缴存状态为断交的;

    ⑶担保人贷款之日前上年度未正常缴存的。

    3.10.6.2自然人联保担保金额按申请贷款时公积金账户余额两倍核定的有:

    ⑴住房公积金账户正常按时足额缴存的;

    ⑵担保人年龄必须确定为:女性年龄为50周岁以下、男性年龄为55周岁以下。

    3.10.6.3自然人联保担保金额按申请贷款时公积金账户余额三倍核定的有:

    ⑴担保人住房公积金缴存状态为正常按时足额缴存的;

    ⑵担保人剩余缴存住房公积金年限不低于贷款年限的一半。(如:贷款申请期限为30年,住房公积金剩余缴存年限原则上不低于15年);

    ⑶行政事业单位人员,信用良好无逾期。

    3.10.7办理保证担保(担保公司)的由借款申请人书面同意,各审贷小组审批后,三个工作日内上报市中心信贷管理科担保人员电子版,方可发放贷款,不得先发放后上报。

    3.10.8申请异地贷款(非我市辖区公积金缴存,在我市辖区购房)的必须采用我市辖区房产抵押的担保方式。

    3.10.9异地购房贷款的须采用我市辖区房产抵押担保或我市辖区缴存公积金自然人联保担保方式。

    3.10.10申请装修贷款的,可按装修房屋的销售不动产统一发票或市中心备案的房地产评估机构出具的抵押物(预)评估价值,确定抵押物价值。

    3.10.11申请装修贷款的,必须已所装修房屋作为抵押物。

    3.11综合贷款金额、期限

    3.11.1在满足借款人合理贷款期限的条件下,选取购(建、装、商转公)价值、担保价值、还款金额三项中的最低比值拟定借款人的贷款额度、期限。

    3.12完善担保资料

    3.12.1各审贷小组审批贷款金额、期限后,复审部门进行抵押物完善审查工作,配合房地产开发单位进行贷款保证金交纳及抵押资料的复核,对贷款金额、年限填写核对盖章工作。

    3.12.2收押《预告登记证》或《他项权证》,进行抵押物台账的登记和注销工作,不得出借、涂改《预告登记证》或《他项权证》。

    3.12.3各管理部、办事处须由专人管理《预告登记证》或《他项权证》;同时须核实(预)抵押相关手续办理工作,核查开发商阶段性担保保证金的是否全额交纳,未全部交纳的不予发放此笔贷款。

    3.12.4开发商阶段性担保加房产抵押的,各复审部门须由专人每季度末督促房地产开发单位办理预告登记转换他项权证工作,未全部办理他项权证的,一律不得退还房地产开发单位交纳的担保保证金。

    3.12.5各承办部门每年度进行不少于二次的担保物自查核实工作。

    3.13注意事项

    3.13.1 以装修形式贷款的必须由市中心工作组核实(市中心工会审核组组长具体核实市城区各承贷部门,市中心征稽大队具体核实各管理部)进行现场核实房屋进度情况,同时对所装房屋坐落及装修购置材料入户和修缮进度的实物进行图片(包括材料入户和工程进度)记录保存并由核实人员签字确认。

    3.13.2禁止同一购房消费行为,由不同借款人申请贷款。

    3.13.3翻建、大修、建造、装修等自住住房消费行为,须在市中心核实工作组确认后发放,偿还商业银行贷款以商业银行贷款剩余本金为基准,且不得高于最高贷款金额。

    3.13.4开发商阶段性保证加房产抵押担保方式必须签订阶段性保证合同(附表八),待各审贷小组审批后开发商阶段性保证金统一交回市中心财务科同时上报市中心信贷管理科担保人员花名,市中心财务科出具收据后方可发放此笔贷款。

     3.13.5开发商阶段性保证加房产抵押担保方式,必须由房地产开发单位交纳阶段性保证金。⑴、10户以上的(含10户)每户暂按不低于10000元交纳阶段性保证金;⑵、5户以上(含5户)每户阶段性保证金交纳15000元或20000元。

    3.13.6担保方式为开发商阶段性保证加房产抵押及自然人阶段性保证加房产抵押的,发放贷款必须直接拨付房地产开发单位,借款人签定同意直接拨付房地产开发单位的委托扣款承诺。

    3.13.7担保方式为保证担保的,由借款申请人书面同意各审贷小组研究确定并留存担保收据,同时上报市中心信贷管理科交纳担保费借款人花名及电子版后,方可发放该笔贷款。

    3.13.8在保证担保期间,管理中心与借款人需要变更借款合同的,应当取得全部保证人的书面同意。

    3.13.9借款人还清贷款后,由承办部门在当日出具证明及抵押物注销工作,同时进行抵押物台帐的注销。

    3.14复审受理时限

    3.14.1复审人员在初审资料移交后,二个工作日内,对初审后的贷款资料进行复审,复审合格后提请召开审贷会(组)会议,如遇预抵押集体户申请,可适当延长,但最长不得超过五个工作日。如贷款资料不全或需进一步核实借款人资料的,复审人员要通知初审人员或借款人尽快补齐有关资料或退还贷款申请资料。

    4、审贷组审批细则

    对复审同意的贷款资料及相关内容,由各审贷小组召开会议,最终审定借款人贷款金额、期限。

    4.1审贷小组会议采取由复审人员汇报贷款复审情况,审贷小组成员依据借款人情况发表意见,对贷款复审人员审核通过的贷款资料集中统一汇总,分析该借款人的担保情况、偿还情况、购(建、装、修、商转公)自住住房实际出资情况进行终审并确定贷款受托银行。

    4.2审贷小组通过后,由复审人员进行审批后抵押、担保、贷款申请审批表、委托贷款发放单(附表九)的出具及完善工作同时返还贷款资料,并由财务相关部门于当日或次日向受托银行拨付款项,未通过的贷款资料退还初审窗口补充资料或退档。

    4.3对各管理部、办事处的所有贷款审批全部授权,但在各审贷小组审定同意后,三个工作日内上报市中心信贷管理科此批次贷款《审贷上报核查表》及此次审贷小组会议纪要电子版(附表十)进行发放前的核查工作。   

    4.3.1、30万元以上,市中心信贷管理科重点核查内容为购建价值、还款能力、担保价值三项,符合细则规定的及时上机通过;

    4.3.2个贷资料的真实性和购建价值、还款能力、担保价值信息必须按细则规定上机,不实选取由各承办部门承担责任;

    4.3.3不得先发放后上报或同时办理。

    4.4各管理部、办事处每年度不少于二次的抵押物自行核实工作,确实做到帐实相符,并于每月5号前上报市中心信贷管理科《个贷基本情况表》。

    4.5未经市中心进行楼盘审批的,不得办理开发商阶段性担保加房产抵押和自然人阶段性担保加房产抵押担保方式。

    4.6每月对发生逾期贷款的借款人进行催收工作。

    4.6.1各初审窗口进行3次以下逾期人员催收工作,并做好逾期详细记录记录保存证据。

    4.6.2按“谁受理、谁放贷,谁清收、谁负责”原则。

    4.6.2.1对逾期一个月的电话通知;

    4.6.2.2逾期二个月的上门催收;

    4.6.2.3逾期三个月的由复审人员分析逾期情况后,下达催缴通知书;

    4.6.2.4逾期三个月以上的报市中心征稽执法大队进行催缴同时由市中心审计监察科进行核查贷款发放情况,属于违规发放的进行问责追究责任人责任;

    4.6.2.5逾期6个月以上的委托法律顾问依法催收。

    5、各类表格填写细则

    5.1楼盘报备:需实地查看并提供主体完工图片,各楼盘报备后,必须提供建设部门网签(备案)合同方可申请贷款,未网签(备案)合同,一律不得受理。项目开发情况说明需明确楼号、总层数、单元数、总户数、每种户型面积等相关内容。

    5.2个贷申请审批表

    5.2.1面谈需签注记录时间,借款人及受理人签字;

    5.2.2申请表(一)借款人及配偶公积金信息中信用情况必须登记;

    5.2.3申请表(二)由借款人自行填写,工资证明由所在单位加盖财务章或公章

    5.2.4申请表(三)⑴购买自住住房的,未提供网签合同的必须加盖房地产开发单位经办人章及公章;⑵建、翻、修信息必须加盖施工单位经办人章及公章;⑶装修信息承诺人(借款人)必须签字摁印;⑷商转公由贷款发放银行填写并盖章,贷款直接拨入原贷款发放银行提供的账号;

    5.2.5申请表(四)根据担保方式选择所填信息,⑴质押核保手续必须填写完整,不得涂改;⑵担保方式为自然人阶段性保证加房产抵押、开发商阶段性担保加房产抵押担保方式的,由借款人签字摁印同意贷款拨入房地产开发单位账户;⑶开发单位必须保证办理预告登记证,并在规定时间内办理他项权证后;⑷担保方式为自然人阶段性保证加房产抵押的,保证人签字摁印冻结公积金账户余额;

    5.2.6申请表(五)自然人保证合同,担保方式采用自然人阶段性担保加房产抵押的,⑴必须冻结两名以上担保人公积金账户余额且余额达到贷款金额的10%以上,需担保人本人签字摁印;⑵同时保证期限从贷款发放日至开发单位他项权证办理完毕止;⑶经济适用房的为他项权证办理完毕后五年止;

    5.2.6.1采取自然人保证担保方式的,需担保人夫妇双方签字摁印;

    5.2.7申请表(六)⑴抵押物为本人或配偶的正确填写抵押物基本情况相关内容同时完成申请表(七)的所有内容;⑵抵押物为第三人房产抵押时还必须由房屋所有权人、配偶及共有人填写第三人承诺;

    5.2.8申请表(七)担保方式为房产抵押、开发商阶段性保证加房产抵押、自然人阶段性保证加房产抵押必须正确填写;

     5.2.9申请表(八)借款人家庭月工资收入不足,可增加直系亲属或辅助还款人还款,辅助还款人必须为按时足额缴存住房公积金的职工,直系亲属不受公积金缴存限制,但核定收入必须按细则规定执行;

    5.2.10申请表(九)承诺人由借款人配偶签字,有直系亲属、辅助还款人还必须在此承诺书上由辅助还款人(直系亲属)夫妇双方签字摁印

    5.2.11申请表(十)初审、复审、审贷小组同意发放意见;

    5.2.12申请表(十一)按顺序装订个贷档案。

    5.3异地贷款公积金缴存证明,需电话告知市中心信贷管理科《异地贷款公积金缴存证明》情况,市中心信贷管理科落实借款申请人异地公积金缴存情况,接电话通知可办理。

    5.4六种担保方式置换申请:

    5.4..1每月5号前上报市中心信贷管理科《个贷基本情况表》电子版的,并保证贷款纸质档案、上机信息、《个贷基本情况表》三项统一的,方可开展此项业务;

    5.4.2开展六种担保方式置换业务:⑴房产抵押置换房产抵押、⑵房产抵押置换自然人联保、⑶自然人联保置换自然人联保、⑷自然人联保置换房产抵押、⑸原房产抵押加公积金联保置换房产抵押、⑹原房产抵押加公积金联保置换自然人联保。

    5.5提前还款审批表,由借款人申请,初审受理人员打印签字就可办理。

    5.6《个贷基本情况表》分为表一、表二,各个贷承办部门按实际情况如实填报相关内容,每月5号前以电子版形式上报市中心信贷管理科。

    5.7信用报告提示有贷款或担保的,由各管理部、办事处填写盖章落实。

    5.8开发商阶段性担保加房产抵押时签订此合同及担保人花名。

    5.9《住房公积金个人贷款委托发放通知书》为发放贷款时,受托银行贷款发放的依据。

    5.10《贷款审批上报核查表》各管理部、办事处在审贷小组审批通过后三个工作日内以电子版形式上报市中心信贷管理科核查时使用。

    5.11《个贷统计表》按次月5号前以电子版形式上报市中心信贷管理科,进行担保方式及贷款金额的统计所用。

    6、附    则

    6.1为优化资源,合理分配贷款客户的不均匀性,由市中心调配采取,各管理部、办事处按就近互助原则,结成对子,共同完成贷款任务,个贷初审由援助部门完成,复审、审批、档案整理按受援部门审批程序办理,任务计入援助部门。

    6.2对各管理部、办事处所有贷款全部授权的,发现违规受理、发放贷款的或未上报市中心信贷管理科《审贷上报核查表》电子版进行核查的,不得自行发放的,限期3个工作日整改,三个工作日内仍未整改的由市中心审计监察科按市中心《晋中市住房公积金管理中心过错问责制度》的通知﹛市房金管发〔2014〕21号﹜进行过错问责或责任追究,同时暂停该部门贷款受理、发放职能。

    6.3全市公积金贷款承办部门于次月5号前上报市中心信贷管理科当月《个贷发放统计表》(附表十一)和《个贷基本情况表》等有关报表,在规定时间未上报的,由市中心信贷管理科报市中心审计监察科进行过错问责,同时从次月起暂停贷款受理发放工作,整改到位后,由市中心信贷管理科认定,方可办理业务。

    6.4置换业务此细则出台前,每月5号前上报市中心信贷管理科《个贷基本情况表》的可开展此项业务,预告登记证转换他项权证的不属于此项内容。

    6.5此细则出台后,开发商阶段性担保加房产抵押担保方式的,退还阶段性保证金的,上报市中心信贷管理科此批退还担保人员花名进行核对,核对无误后由市中心财务管理科退还该笔阶段性保证金。

    6.6在个贷业务办理过程中,如未完全具备以上条件或有不详尽、操作不便之处,各管理部、办事处、市本级信贷窗口不得自行调整,须向市中心信贷管理科进行书面请示,由市中心评估各项指标后,作出准予或不准予贷款批复后书面函复。

    6.7所有晋中市住房公积金个贷办法、文本、表格、宣传资料等有关个贷内容资料,由市中心信贷管理科统一修订审核并报市中心审批后方可印制使用。

    6.8个贷办理时限按照市中心《关于明确个贷时限及流程优化的通知》﹝市房金管函〔2014〕11号》文件规定执行。

    6.9市中心信贷管理科和市中心审计监察科将按市中心《晋中市住房公积金管理中心过错问责制度》﹛市房金管发〔2014〕21号﹜文件,定期不定期实施检查、监督和指导,确保资金安全运行。

    6.10本操作细则由市中心信贷管理科负责解释。

    6.11原个贷规程如与本细则不符时,按本细则为准,本细则未明确的仍按原规程执行。

    6.12本操作细则自发文之日起执行。

晋中市住房公积金管理中心

二〇一五年五月十三日